上半年平均每家房企亏6亿，开发商喊出“守住价格”

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腾讯新闻《潜望》 作者 郭亦非

北上广深四座一线城市放松“认房不认贷”，无疑给阴沉的楼市注入了一剂强心针。但这波回暖行情能持续多久，多大程度上能挽救暴雷边缘的开发商们，仍然是个未知数。

新政落地后，一位北京朝阳区改善盘项目操盘手向腾讯新闻《潜望》作者坦承，原本去年底清盘，但目前仍有近百套房源滞销，现在仍处于买方市场，所以策略就是趁势快速出清，回笼资金，流速快或许还有利润可言，而不是趁机涨价。

在外部融资发债依旧困难的情况下，依靠卖房销售自身造血，几乎成为房企们唯一能够依仗的资金来源。

二三月短暂经历小阳春行情后，楼市销量一降再降。克而瑞地产数据统计，2023年8月，TOP 100房企销售操盘金额3430.1亿元，环比降低1.3%、同比降低33.9%。累计业绩来看，前8月销售操盘金额37524.7亿元，同比降低8.5%。

销售市场持续低迷，这是导致上半年房企盈利大幅下滑，甚至扭盈为亏的核心原因。

乐居财经统计称，170家上市房企中，仅有90家实现盈利，其中30家不足1亿元；上半年净亏损合计达到1022.67亿元，平均每家亏损6亿元。值得注意的是，这还没算上蓝光、泰禾、阳光城、新力等一众退市房企。

用万科董事会主席郁亮的话来解读，“现在市场显然是跌过头了，所有从业人员看不清未来”。伴随着力度空前的救市政策，在交出史上最差的半年报后，开发商们这次能触底反弹吗？

降价也难卖房，开发商开始保资产价值

开发商卖房有多难？

从“千亿房企”规模这一数据来看，前8月，全口径销售额超过千亿的房企仅有12家，过500亿的有19家。按照这样惨淡的水平，2023年千亿房企阵营将减少到16-17家，过去两年则分别为20家、43家。

这其中，头部20强房企名单中，有多达13家央国企背景的开发商，包括保利、中海、华润、万科、绿城等，但仅有7家民企，为龙湖、滨江、新城、美的，以及暴雷的碧桂园、融创和旭辉。从销售额来看，TOP20门槛也已经降低8.6%至446.6亿元。

为了卖房，开发商使出了浑身解数，主要手段无疑就是降价，但现在降价也不好使了。

以“三四线之王”碧桂园为例，上半年销售均价同比下降9%，至7163元/平米，但权益销售额同比下滑三成，仅为1287.6亿元。净亏损高达489.32亿元，排到了上市房企首位，去年同期则为净利润6.12亿元。

与此同时，更多开发商销售均价则保持平稳，甚至有小幅上涨。比如，龙湖上半年均价从16413元上涨至16987元，华润更是从20620元涨至24285元/平米，甚至连暴雷的融创，销售均价也从13240元小幅涨至13590元。

一旦项目大幅降价，就意味着存货资产减值，这也是导致开发商营收和毛利率下降的重要原因。

“整个市场不是以降价趋势为主导，而是稳价守价，存量资产减值的压力没有那么大。”美的置业董事局主席郝恒乐在业绩会上认为，即便是债务违约房企，现在策略也是通过守价格来保住资产价值。

对于销售策略，龙湖执行董事张旭忠则表示，对于老的库存项目，尤其是现房，要坚决去化换成现金流，在价格方面，则坚持一城一策、一盘一策，不会随意甩卖，坚持量价平衡。

大幅收缩投资战线，买地集中一二线

销售不利，经营现金流难以补血，在买地这件事，开发商更为谨慎，有限的资金集中投入到一二线核心城市的重点板块，三四线土地则无人问津。

克而瑞数据统计，前8月，百强房企拿地金额同比下降13%。这其中，TOP 10房企新增货值高达65%，11-20强房企占比达16%，这意味着，超过八成新增货值集中于20强房企，行业集中度仍继续走高。

近五成的百强房企今年尚未拿地，与之对比，头部的央国企，如华润、保利、绿城单月拿地即超过百亿规模。

万科首席运营官刘肖的观点颇有代表性。他在业绩会上表示，过去两年，行业规模与公司销售额下降，经营安全比增长更重要，我们主动下调了投资强度，“在行业增长期，万科的投资强度（投资额/销售额）往往高达40%至50%，2022年则下降至22%，2023年前8月略微提升至28%至29%”。

财报显示，2023年前8月，万科新增项目32个，均位于一二线城市，预计新项目扣税前的毛利率在20%以上。

从投资地图来看，房企们的共识从未如此一致过。

一位国企开发商投拓人士此前对腾讯新闻《潜望》作者透露，2020年时，净利润6%、内部收益率（IRR）20%，总部即批准拿地，眼下，这两项指标分别被提高到10%和30%。

按照如此高标准，他所在的房企大幅收缩了投资战线——除了北上广深四个一线城市外，还包括杭州、苏州、成都、厦门、合肥、南京、西安这些二线城市，以及东莞、宁波等极少数三线城市。

对此，易居CEO丁祖昱撰文指出，房企投资拿地逻辑趋同，核心城市土地拍卖竞争愈加激烈，摇号中签率不断走低，房企不得不广泛参与土拍，进一步推高了摇号难度。

以拿地金额TOP 10房企来看，华润、招商、越秀、中海等房企拿地，全部集中于核心一二线城市，一二线拿地金额占前8月拿地金额比例超过90%。除保利、建发外，其他10强房企拿地城市均分布在10个左右。

即便是核心城市，土地溢价率也有走低趋势。光大证券统计称，截止到8月21日，22城一批次土拍的平均成交溢价率为6.3%，二批次则下滑至5.7%。杭州、合肥、南京等6城已完成四批次土拍，其中三、四批次溢价率分别为5.9%、5.3%。

克而瑞地产判断称，随着第二轮预供地截止时点的临近，以及年末传统供地高峰的来临，预计四季度土地流拍率仍将持续高位。

暴雷潮延续，民企仍在等待黎明

2023年上半年，房企暴雷潮仍在蔓延，从最初的恒大、融创等一众民企，开始升级到碧桂园这类头部房企，以及绿地、远洋等国企背景开发商。

克而瑞地产统计，前7月，新增7家出现实质性债务违约的房企，2021年至今，TOP 200房企中，合计有38家房企暴雷。

为数不多暂处财务安全线的规模型民营房企，仅剩龙湖、滨江、新城、美的、新希望等。

平安证券选择了头部前15家房企测算称，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比，其整体较去年末分别优化了1.3个、4.3个、24.9 个百分点，分别为63.7%、47.8%、223%，均处于 “三条红线” 绿档指标。

即便如此，分化也在。这其中，民营房企的现金短债比则下降12.4个百分点，继续延续弱化趋势。

由于上述样本仅局限于“优等生”，更多中小规模房企显然难以匹敌，行业整体债务风险依旧未能出清。据不完全统计，截至上半年，融创、世茂、金科、中南、建业等超过50家房企，净负债率超过100%。

中南建设总经理陈昱含在业绩会上判断，包括中南在内，目前民营房企缩表还远未结束，行业风险也未解除，土地投资依然在低位，消费者对交付以及对房企的走势都缺乏信心，因此市场需求依然处于历史低位。“公司目前经营仍然如履薄冰，在尽最大努力等待黎明。”

随着救市力度超出预期落地，市场期盼“金九银十”行情的到来，帮助开发商止血。

9月1日，国金证券的一份研报认为，目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线缺少棚改等利好刺激，成交量依然在低位徘徊。

上述研报略显谨慎地写道：“若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。”